趙煥焱：華美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師、中瑞酒店管理學(xué)院酒店業(yè)研究中心特約研究員、中國智慧酒店聯(lián)盟理事長、上海社會科學(xué)院旅游研究中心特約研究員、廣西亞太酒店文化發(fā)展研究院特邀研究員、維也納酒店集團高級戰(zhàn)略顧問、星程酒店集團首席咨詢顧問、中國飯店業(yè)采購供應(yīng)協(xié)會首席信息官、美理集團專家團客座、美國科爾曼研究集團顧問團、海峽兩岸酒店業(yè)營銷管理高層峰會高級顧問、環(huán)球旅訊特約評論員、慧聰網(wǎng)中國酒店職業(yè)經(jīng)理人俱樂部特聘顧問、中國飯店業(yè)采購供應(yīng)協(xié)會顧問、中國飯店業(yè)采購供應(yīng)協(xié)會網(wǎng)站高級顧問、中國酒店工程網(wǎng)及華成萬盟酒店管理顧問有限公司首席管理顧問。 中國網(wǎng)3月17日訊 “不分前提和性質(zhì)輕易認(rèn)為酒店虧損為異常是不科學(xué)的。”華美顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱通過酒店產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)，為我們論及出酒店經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損兩種虧損情況。他表示，一定時期內(nèi)，這兩種虧損也都是合理的。 3、凈利潤=毛利潤-（利息、折舊、攤銷、所得稅、管理費、許可證費、特許經(jīng)營費、物業(yè)租金、資本重置金、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、建筑保險、責(zé)任險、非員工保險、設(shè)備租賃、利息支出等非經(jīng)營費用）。酒店稅費近20種，其他包括企業(yè)所得稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、、城鎮(zhèn)土地使用稅、義務(wù)植樹統(tǒng)籌費、綠化費、公共場所空氣質(zhì)量檢測費、垃圾處理費、殘疾人安置費等。 5、凈利潤=運營利潤+、-（非運營利息+資產(chǎn)出售+其他收益+稅收+少數(shù)權(quán)益+附屬公司權(quán)益+特別項目+會計變更+已終止運營業(yè)務(wù)+非經(jīng)常項目）。 2013年度，美國上市酒店集團的有關(guān)數(shù)據(jù)為（單位：億美元）希爾頓運營利潤率13.74%、凈利潤率4.26%（營業(yè)收入97.35、毛利潤（--）、運營利潤13.38、凈利潤4.15）；萬豪毛利潤率13.41%、運營利潤率7.80%、凈利潤率4.90%（營業(yè)收入127.84、毛利潤 17.14、運營利潤 9.97、凈利潤6.26）；喜達屋毛利潤率68.54%、運營利潤率15.13%、凈利潤率10.38%（營業(yè)收入61.15、毛利潤41.91、運營利潤 9.25、凈利潤6.35）；溫德姆毛利潤率52.21%、運營利潤率15.95%、凈利潤率8.62%（營業(yè)收入50.09、毛利潤26.15、運營利潤 7.99、凈利潤4.32）；凱悅毛利潤率21.53%、運營利潤率4.80%、凈利潤率4.95%（營業(yè)收入41.84、毛利潤 9.01、運營利潤2.01、凈利潤2.07）；洲際毛利潤率58.80%、運營利潤率35.37%、凈利潤率19.55%（營業(yè)收入19.03、毛利潤11.19、運營利潤 6.73、凈利潤3.72）；精選毛利潤率43.92%、運營利潤率26.80%、凈利潤率15.61%（營業(yè)收入7.24、毛利潤 3.18、運營利潤1.94、凈利潤1.13）。 在美國上市的華住、如家2013年度各項指標(biāo)分別為(單位：億元人民幣)：營業(yè)收入華住41.69、如家59.61；營業(yè)成本華住31.82、 如家48.67；毛利潤華住9.87億元、如家10.94；銷售行政費用華住6.34、如家5.81；運營開支華住37.88、如家54.37；運營利潤華住3.81、如家5.25；稅前利潤華住3.89、如家4.03；稅后利潤華住2.84、如家1.96；凈利潤華住2.80、如家1.96。 酒店虧損包括經(jīng)營虧損和財務(wù)虧損，經(jīng)營虧損就是毛利潤（營業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等）為負，財務(wù)虧損是凈利潤（毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費等）為負。 酒店開業(yè)后6年甚至更多時間財務(wù)虧損是正常的，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營時間，酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎(chǔ)，包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過高。 資產(chǎn)重估之物業(yè)公平值收益與利潤有關(guān)。例如2015年3月11日，萬達酒店發(fā)展有限公司公告，2014年虧損約為1.76億港元，比較2013年盈利1.91億港元。減少主要是由于2014年錄得投資物業(yè)估值虧損凈額約1.21億港元，而2013年則錄得估值收益凈額約9310萬港元，而集團投資物業(yè)的公允價值減少主要由于福州商業(yè)中心區(qū)的商用物業(yè)競爭加劇所致。 自2005年1月開始實施的新會計制度，公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。如香格里拉2013年上半年未計算投資物業(yè)公平值收益前盈利2570萬美元、下降66%，計入后凈利潤2.15億元、同比上升8.49%。 國內(nèi)房屋建筑物采用重置成本法的具體評估值＝重置全價×成新率；重置全價=建筑安裝工程綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本+利潤+銷售費用；成新率=打分法確定的成新率×60%+年限法確定的成新率×40%。機器設(shè)備采用重置成本法評估價值 = 重置全價×綜合成新率。 我們經(jīng)常在酒店交易的資產(chǎn)評估及上市公司財報中看到遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負債。如企業(yè)按照10年提折舊、但是稅法要求按照20年提折舊，企業(yè)多提的部分是遞延所得稅資產(chǎn)；反之則是遞延所得稅負債。企業(yè)提折舊的程度與實繳所得稅額有關(guān)，企業(yè)多提折舊致使稅前利潤減少從而減少了所得稅。 二看季度同比不看月度同比，例如2015年春節(jié)2月19日，2014年春節(jié)1月31日，2013年春節(jié)2月10日，春節(jié)前10天酒店經(jīng)營慘淡，沒有可比性； 五看每間可供房收入（RevPAR），不看平均房價和平均出租率分開的比較，因為8000元房價會有20%的出租率，90%的出租率會有200元的房價。 關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)每間可供房收入（RevPAR，等于平均房價乘以平均出租率，具有同口徑持續(xù)可比性）。美國賓州大學(xué)喬-W-奧尼爾教授1999年至2002年期間考察千余家美國飯店后根據(jù)數(shù)據(jù)庫用回歸分析法得出營收水平評估標(biāo)準(zhǔn)，以單個客房每天的收入作，其資產(chǎn)價值為分母，在為1的情況下，分母分別為經(jīng)濟型720、中檔規(guī)模634、全套服務(wù)948；全套服務(wù)中供餐飲910、不供餐飲1003。 酒店投資可行性評估和酒店交易都涉及資本化率，資本化率即投資回報率，酒店評估值等于凈利潤除以資本化率。酒店投資可行性評估和酒店交易又都涉及到凈現(xiàn)值（NPV，Net Present Value）和內(nèi)部收益率（IRR，Inner rate of return)。（樸子） 邵逸夫子女 |